Legionella in condominio: controlli e gestione dell'impianto idrico

Negli edifici condominiali la Legionella va gestita con una manutenzione regolare dell'impianto idrico, il controllo delle temperature e, quando opportuno, l'analisi di laboratorio: gli impianti centralizzati, con serbatoi di accumulo e lunghe reti di distribuzione, offrono infatti più punti dove l'acqua può ristagnare e il batterio proliferare. La gestione del rischio non riguarda solo le grandi strutture: anche un condominio con autoclave o produzione centralizzata di acqua calda sanitaria merita attenzione. In questa guida vediamo i punti critici, come impostare i controlli e quando affidarsi a un laboratorio.

## Perché i condomini sono più esposti

Rispetto a una singola abitazione, un impianto condominiale ha caratteristiche che aumentano la complessità della gestione. Le reti sono più lunghe e ramificate, spesso ci sono serbatoi di accumulo (autoclavi) e, negli edifici con riscaldamento centralizzato, una produzione comune di acqua calda sanitaria con anelli di ricircolo. Più è esteso e articolato l'impianto, più aumentano i punti dove l'acqua può raffreddarsi, intiepidirsi o ristagnare, favorendo la formazione del biofilm che protegge la Legionella.

Si aggiungono fattori gestionali: appartamenti sfitti o usati saltuariamente con terminali fermi, colonne montanti poco utilizzate, serbatoi sovradimensionati rispetto al consumo reale. Tutto questo rende utile un approccio organizzato, basato sulla conoscenza dell'impianto più che su interventi occasionali.

## I punti critici dell'impianto condominiale

Una buona gestione parte dall'individuare dove il rischio si concentra:

• Serbatoi e autoclavi, dove l'acqua può sostare a lungo se sovradimensionati.
• Produzione centralizzata di acqua calda sanitaria e relativo ricircolo, se le temperature non sono mantenute.
• Colonne montanti e terminali distali più lontani dal punto di produzione, dove l'acqua calda può arrivare meno calda.
• Appartamenti vuoti o sfitti, con acqua ferma nelle diramazioni interne.
• Tratti morti rimasti dopo ristrutturazioni o cambi d'uso dei locali.

Per i criteri di temperatura dell'acqua calda centralizzata può essere utile la guida acqua calda sanitaria e Legionella.

## Come impostare i controlli

La gestione del rischio Legionella in un edificio a uso collettivo si fonda su tre pilastri: conoscere l'impianto, mantenerlo, verificare.

### Conoscere e valutare l'impianto

Il primo passo è una valutazione del rischio: una ricognizione dell'impianto (schema della rete, serbatoi, sistema di produzione dell'acqua calda, terminali) per individuare i punti critici. Su questa base si definisce un piano di gestione con le misure di controllo e la loro frequenza. Per gli edifici a uso collettivo questa attività è oggetto delle Linee guida nazionali per la prevenzione e il controllo della legionellosi; per impostarla correttamente è bene affidarsi a tecnici competenti.

### Manutenzione e misure preventive

Le misure preventive ricorrenti riducono la carica batterica e i ristagni:

• Mantenere le temperature corrette nell'acqua calda (accumulo e terminali) e fresca quella fredda.
• Effettuare il flussaggio periodico dei terminali poco usati, comprese le colonne degli appartamenti sfitti.
• Pulire e decalcificare periodicamente serbatoi, soffioni, rompigetto e filtri.
• Coibentare separatamente reti calda e fredda ed eliminare i tratti morti.

### Verifica con analisi di laboratorio

Le misure preventive vanno verificate. Il campionamento ai punti d'uso e l'analisi in laboratorio dicono se la Legionella è presente e in quale quantità (UFC/L): un riscontro positivo indica che le misure non sono sufficienti e che occorre intervenire con la bonifica dell'impianto.

## Responsabilità e organizzazione

Nei condomini la gestione delle parti comuni dell'impianto idrico spetta tipicamente all'amministratore, che organizza valutazione del rischio, manutenzioni e controlli avvalendosi di tecnici e laboratori. La condivisione di un piano e la sua documentazione aiutano a dimostrare la diligenza nella gestione del rischio comune e a coordinare gli interventi tra i condomini, soprattutto quando coinvolgono terminali all'interno degli appartamenti. Quando l'edificio ospita attività particolari (per esempio uno studio medico o una palestra) le esigenze possono essere più stringenti.

Nota — Questa guida ha scopo informativo e non costituisce una valutazione del rischio né un parere normativo o sanitario. Per gli adempimenti specifici e la valutazione del rischio dell'impianto è necessario rivolgersi a tecnici competenti, ai laboratori e ai servizi sanitari del territorio.

## Quando fare l'analisi

L'analisi di laboratorio è il modo per passare dalle ipotesi ai dati. È consigliabile nell'ambito del piano di gestione del rischio, dopo interventi sull'impianto, in caso di riapertura di parti rimaste inutilizzate o quando ci sono segnalazioni che richiedono un riscontro. La ricerca della Legionella negli impianti idrici è disponibile nel pacchetto A Norma Legionella. Poiché i punti di prelievo dipendono dall'impianto, conviene descrivere la struttura per impostare un campionamento corretto: trovi tutte le analisi nello shop delle analisi dell'acqua, puoi orientarti con Quale analisi e ordinare dalla pagina Ordina. Per gli aspetti pratici nelle abitazioni può essere utile anche la guida come prevenire la Legionella in casa.

## Domande frequenti

Chi è responsabile della Legionella nelle parti comuni del condominio?

La gestione dell'impianto idrico comune spetta in genere all'amministratore, che organizza valutazione del rischio, manutenzioni e controlli avvalendosi di tecnici e laboratori. Per gli aspetti specifici è bene rivolgersi a professionisti competenti.

Un condominio deve fare l'analisi della Legionella?

Dipende dalle caratteristiche dell'edificio e dell'impianto e dalla valutazione del rischio. Gli impianti centralizzati con serbatoi e ricircolo sono più esposti; l'analisi di laboratorio è lo strumento per verificare l'efficacia delle misure preventive.

Quali sono i punti più critici di un impianto condominiale?

Serbatoi e autoclavi, la produzione centralizzata di acqua calda e il suo ricircolo, le colonne montanti, i terminali distali e gli appartamenti vuoti con acqua ferma sono i punti dove il rischio tende a concentrarsi.

Cosa fare se l'analisi rileva la Legionella?

Un riscontro positivo indica che le misure preventive non sono sufficienti: occorre intervenire con la bonifica dell'impianto secondo le indicazioni di tecnici competenti e, se necessario, dei servizi sanitari, e verificare poi l'efficacia con nuovi campionamenti.